"Glaciatiune" pe piata imobiliara

# Specialistii imobiliari se tem de faptul ca in timp ar putea aparea fenomenul in urma caruia sa platesti cat nu face * In timp se va plati pentru o constructie cu vechime situata, de obicei, in cartiere-satelit un pret pentru metrul patrat mai mare decat se plateste pentru o constructie noua * Pentru unele zone ale Capitalei, valoarea terenului pentru constructie si-a triplat valoarea in numai doi ani

Pe la jumatatea anului 2005, ideea "blocajului de piata imobiliara" aparuse, intr-un mod obsedant, si intr-o anumita masura se confirma macar partial. Ea este incontestabila in materie de vanzari de apartamente pentru locuinte unde pretul exagerat nu convine unor cumparatori care incep sa-si socoteasca banul mai atent decat acum un an sau doi, iar oferta, din ce in ce mai scazuta si mai neinteresanta, reduce in mod drastic ceea ce se cheama "portofoliu disponibil". Artur Silvestri, profesor de gestiune imobiliara este de parere ca dupa toate regulile, pretul ridicat si oferta scazuta fac sa se majoreze preturile si mai mult pana cand se atinge un prag de insuportabilitate care, oricat pare de neobisnuit, exista. Acest nivel a fost atins, fara nici o indoiala, in Bucuresti. Intr-o formulare populara, aceasta s-ar traduce cu "a plati cat nu face", adica, si mai clar, a achita pentru o constructie cu vechime relativa si situata, de obicei, in cartiere-satelit un pret pentru metrul patrat construit mai mare decat se plateste pentru o constructie noua, cu finisaj mediu, "la gata", situata cam in acelasi gen de vecinatati ca si celalalt tip de proprietate. In aceste conditii, ar trebui sa apara alternativa, care insa nu exista inca, fiindca si casele pe pamant in cartiere "mai convenabile" (solutia ce aparuse acum un an si jumatate) sunt tot mai putine iar terenul, care sa initieze o posibila constructie proprie, este si el, la randul lui, scump si se va mai scumpi. Dar pana cand? Pana acolo unde, si pe aceste piete, se va instala un blocaj. Contrar unor opinii foarte optimiste dar extravagante, scumpirile in domeniul imobiliar nu vor urma un sens ascendent pana la cote astazi inca inimaginabile. In aceasta materie, exista praguri si nivele care "plafoneaza" totul de la sine.Preturi de "capitala europeana"O plafonare socanta apare in cazul terenului pentru constructie care, in unele zone ale Bucurestilor "de sanctuar" si-a triplat valoarea in numai doi ani (precum in regiunea-anexa a Caii Dorobanti, unde, de la 335-350 euro /mp la inceputul lui 2003 astazi pentru aceeasi parcela se cer si se obtin 1000 euro ori, uneori, chiar si ceva mai mult). Aici, regula este simpla si inteligibila caci daca se cumpara teren pentru a se construi atunci valoarea lui ar trebui sa nu depaseasca 15% din valoarea cheltuielilor totale (cazul ideal) ori, mai rar, 25-30%, in conditii precise si daca sunt preconizate "investitii cu o anumita complexitate". Plafonul maxim este atins deja atunci cand se plateste pentru achizitia de teren catre 45-50% din valoarea totala si cand, in acest fel, dispare pana si gradul de interes pentru posibile re-vanzari iar rentabilitatea prin "investitie pentru exploatatie" este aproape o iluzie. Cand in cartierul Primaverii se cere pentru un metru patrat de teren 2500 euro, adica aproape tot atat cat in multe capitale europene, un calcul simplu arata ca orice investitie s-ar dori apare un coeficient de risc care acum cativa ani nici macar nu se putea pune in discutie. Evident ca acelasi mod de a gandi apare pentru orice fel de teren, indiferent de zona iar cei ce vor sa-si faca o evaluare primitiva, dar sanatoasa, trebuie sa porneasca de aici. Asadar, exista "blocaj pe piata imobiliara" in materie de apartamente si, de curand, si de terenuri. Dar aceasta nu inseamna, inca, "blocaj" cata vreme se vinde si se cumpara cu o intensitate suficienta pentru a nu ne ingrijora deocamdata in ideea unei perspective de "glaciatiune". Dar aceasta ipoteza exista oricat ar fi de aparent interminabila sursa de "bani imaginari".