Judecătoria Constanţa Decizie inedită în procesul în care o agenţie imobiliară cerea comision pentru o tranzacţie. Clauza este abuzivă?

Pe rolul Judecătoriei Constanţa s-a aflat, la data de 24 mai, soluţionarea cauzei civile având ca obiect acţiune în răspundere contractuală - pretenţii, acţiune formulată de reclamant, o agenţie imobiliară cu sediul în Năvodari, în contradictoriu cu pârâtul C.V., cu domiciliul în Năvodari.
 
Prin cererea înregistrată la Judecătoria Constanţa sub nr. XXXXXXXXXXXXXX, reclamanta SC T. E. C. SRL a solicitat, în contradictoriu cu pârâta C.V., obligarea acesteia la plata sumei de xxxxx lei reprezentând contravaloare comision datorat de aceasta, în calitate de cumpărător, potrivit capitolului III pct.2 din contractul de intermediere în materie imobiliară nr.23/08.01.2018, la plata penalităţilor de întârziere de 0,1% pentru fiecare zi de întârziere, de la data scadenţei, 2.03.2018, până la data plăţii efective, precum şi obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată ocazionate de soluţionarea prezentului litigiu.
 
În motivare, se arată că părţile au încheiat la data de 18.01.2018 un contract de vizionare, potrivit cu care pârâta, în calitate de beneficiar, se obliga, printre altele, să nu contacteze direct sau indirect, prin intermediari, proprietarii imobilelor în ceea ce priveşte obiectul tranzacţiei, fără participarea unui reprezentant al prestatorului şi să nu cumpere direct sau prin alţi intermediari imobilul prezentat de către prestator, iar beneficiarul se obliga să achite prestatorului comisionul datorat agenţiei specificat la punctul IV din contractul de vizionare şi în situaţia în care soţul/soţia sau rudele acestuia până la gradul IV inclusiv sau o terţă persoană apropiată beneficiarului, care a primit de la acesta informaţii despre ofertele prezentate acestuia de către prestator, achiziţionează un imobil din cele prezentate beneficiarului de către prestator şi menţionate în contractul de vizionare.
 
Potrivit susţinerilor reclamantei, administratorul acesteia şi-a îndeplinit obligaţiile faţă de pârât, i-a prezentat ofertele din baza de date şi a organizat vizite la patru imobile conform anexei care a fost semnată de beneficiar, însă la data de 2.03.2018 reclamanta a aflat că pârâta a cumpărat imobilul apartament situat în Năvodari, care fusese prezentat beneficiarei, fără a plăti comision reclamantei. Raportat la preţul de vânzare a imobilului achiziţionat de pârâtă, respectiv 209.763 de lei, comisionul de 6% datorat de pârâtă se ridică la valoarea de xxxxx lei.
 
Pârâta a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea cererii, ca neîntemeiată, având în vedere că în contractul de vizionare încheiat de părţi sunt inserate mai multe clauze abuzive, după cum urmează: la capitolul III pct.2 - referitor la plata unui comision de 6% din valoarea imobilului; la capitolul IV, în sensul plăţii unui comision de 3% şi a unor penalităţi de 0,1% pe zi de întârziere; capitolul V - referitor la durata contractului; în subsidiar, pârâta a solicitat să fie obligată la plata comisionului de 3% din valoarea de vânzare fără penalităţi.
 
Susţine pârâta că nu sunt întrunite condiţiile pentru a fi antrenată răspunderea sa contractuală. Pârâta nu a solicitat şi nu a beneficiat de servicii similare din partea vreunei alte persoane pentru a se putea considera încălcat contractul. Invocă pârâta excepţia de neexecutare a contractului întrucât reclamanta nu i-a prezentat acesteia nicio bază de date, deşi a solicitat să vadă mai multe oferte de vânzare. În ceea ce priveşte clauzele defăimate ca abuzive, pârâta arată că are calitatea de consumator, că nu a putut negocia nicio clauză din contract şi că este creat în detrimentul său şi contrar bunei-credinţe un dezechilibru semnificativ între drepturile şi obligaţiile părţilor.
 
La data de 7.01.2019, reclamanta a depus răspuns la întâmpinare şi cerere modificatoare, prin intermediul căreia a arătat că solicită obligarea pârâtei la plata dobânzii legale calculate la suma de xxxxx lei, calculată până la data plăţii efective a debitului, şi a arătat că renunţă la capătul de cerere referitor la obligarea pârâtei la plata penalităţilor de întârziere.
 
Aşadar, pârâta are calitatea de consumator câtă vreme a încheiat cu reclamanta contractul în cauză în scopuri personale, în afara activităţii comerciale sau de altă natură pe care o desfăşoară. Instanţa reţine că legea prezumă ca nefiind negociate direct cu consumatorul clauzele din contractele standard preformulate, iar comerciantul care susţine contrariul trebuie să îşi probeze susţinerile. Reţinând că prezenta convenţie are în mod cert caracterul unui contract standard, preformulat, în sensul legii, din probele administrate în cauză nu rezultă că reclamanta a negociat cu pârâta inserarea clauzelor contractuale defăimate ca abuzive. Or, simpla semnare a contractului ca atare nu reprezintă o dovadă că a avut loc o negociere în prealabil sau că pârâta a acceptat necondiţionat toate condiţiile de costuri din cuprinsul acestuia.
 
În ceea ce priveşte clauza prevăzută la capitolul III pct.2 din contractul nr.23/08.01.2018, potrivit cu care beneficiarul se obligă, printre altele, să nu contacteze direct sau indirect, prin intermediari, proprietarii imobilelor în ceea ce priveşte obiectul tranzacţiei, fără participarea unui reprezentant al prestatorului şi să nu cumpere direct sau prin alţi intermediari imobilul prezentat de către prestator, în caz contrar beneficiarul va suporta plata unui comision de 6% din valoarea imobilului, instanţa apreciază că această clauză corespunde celei menţionate în Lista cuprinzând clauzele considerate ca fiind abuzive, anexă a Legii nr. 193/2000 la lit. i): „obligă consumatorul la plata unor sume disproporţionat de mari în cazul neîndeplinirii obligaţiilor contractuale de către acesta, comparativ cu pagubele suferite de profesionist.”
 
În speţă, suma pretinsă în baza acestei clauze contractuale este de xxxxx lei, echivalentul procentului de 6% din valoarea imobilului, sumă pe care instanţa o apreciază ca fiind vădit disproporţionată faţă de pretinsul prejudiciu încercat de reclamantă prin cumpărarea pe cont propriu a imobilului de către pârâtă. Ca urmare, această clauză contractuală creează în detrimentul consumatorului şi contrar cerinţelor bunei-credinţe un dezechilibru semnificativ parţilor, motiv pentru care instanţa apreciază că are un caracter abuziv şi prin urmare este lovită de nulitate absolută.
 
Faţă de această concluzie, cererea de chemare în judecată formulată de reclamantă apare ca fiind neîntemeiată, fără a mai fi necesară analizarea excepţiei de neexecutare a contractului invocată ca apărare de către pârâtă, prin întâmpinare, urmând a fi respinsă în consecinţă.