Motivare pentru Nicu Babu de la Astoria Residence. Judecătorii au suspendat autorizația de construire

• Magistrații au decis suspendarea autorizației de construire a blocului ridicat de Nicu Babu de la Astoria Residence SRL
• Motivarea a apărut recent, conform rolii.ro 

Astoria Residence SRL, Dima SRL și Primarul municipiului Constanța, pârâți în dosarul de pe rolul Tribunalului Constanța, cu privire la un bloc care se ridică pe strada Budapesta din municipiul Constanța, au pierdut procesul. Recent, a apărut și motivarea deciziei instanței, pe care o vom reda mai jos.
 
Este vorba de un bloc care se ridică la o vecinătate mică de un alt imobil edificat deja. Oamenii din blocul învecinat au chemat firmele în instanță – pe Dima SRL că a obținut autorizația, iar pe Astoria Residence SRL, actual investitor.
 
Astfel, judecătorii au decis, pe 21 iulie 2021, anularea autorizației de construire nr. 795/24.05.2019, până la soluționarea acțiunii în fond. Totodată, din soluția instanței redăm următoarele: „ Obligă pârâţii la plata către reclamanţi a sumei de 1805 lei, reprezentând cheltuieli de judecată. Cu drept de recurs în termen de 5 zile de la comunicare, la Tribunalul Constanţa. Pronunţată astăzi, 21.07.2021, prin punerea soluţiei la dispoziţia păr?ilor prin mijlocirea grefei instanţei.”
 
Imobilul în cauză este un bloc de pe strada Budapesta nr. 2. În anul 2020, societatea Dima SRL, controlată de Jamal Zeido şi Zeido Zeido, fostul consul al Siriei la Constanţa, a solicitat acord de mediu de la Agenţia pentru Protecţia Mediului Constanţa pentru modificarea unor imobile ridicate pe strada Berlin nr. 1, strada Berlin nr. 2 şi strada Budapesta nr. 2.
 
Autoritatea pentru Protecţia Mediului Constanţa a transmis nu este necesară efectuarea evaluării impactului asupra mediului, în cadrul procedurii de evaluare a impactului asupra mediului pentru proiectul „Modificare proiect autorizat cu autorizaţia de construire nr. 795/24.05.2019 «Construire imobil S+P+4E+Etaj tehnic retras-locuinţe colective cu spaţii comerciale la parter, împrejmuire teren şi organizare de şantier» prin recompartimentări interioare, supraetajare cu un nivel (în limita a 20% din suprafaţa construită desfăşurată) şi modificare faţade”, amplasat în municipiul Constanţa, strada Budapesta nr. 2.
 
Reamintim că pe data de 24 mai 2019, societatea Dima SRL, controlată de Jamal Zeido şi Zeido Zeido, a obţinut de la Primăria Constanţa un act de urbanism care permite ridicarea unui imobil de patru etaje în municipiul Constanţa. Este vorba despre autorizaţia de construire nr. 795, care constă în „Construire imobil S+P+4e+nivel tehnic retras locuinţe colective cu spaţii comerciale la parter, împrejmuire teren şi organizare de şantier“. Investiţia imobiliară va fi realizată pe strada Budapesta nr. 2.
 

  Bloc de 10 etaje în Mamaia 

 
În mai 2021, Agenția pentru Protecția Mediului Constanța anunţă publicul interesat asupra depunerii solicitării de emitere a acordului de mediu pentru proiectul imobiliar al societății Astoria Building SRL, documentație depusă de Nicu Babu.
 
Este vorba de proiectul „Construire imobil P+10E cu locuințe colective și parcaje la parter împrejmuire proprietate și organizare execuție lucrări”, propus a fi amplasat în oraș Năvodari, Mamaia Nord, str. Bdul Mamaia Nord, Lot 3 – 1/1/3. Titular al proiectului este Astoria Building SRL prin Babu Nicu. Informaţiile privind proiectul propus pot fi consultate la sediul Agenției pentru Protecția Mediului Constanța, str. Unirii, nr.23, cât și la sediul Astoria Building SRL.
 

  Astoria Residence SRL 

 
Societatea a fost înființată în anul 2017, cu sediul social în municipiul Constanța, pe strada Duiliu Zamfirescu. Asociat unic și administrator este Nicu Babu. În anul 2020, firma a raportat 1 salariat, la o cifră de afaceri de 4.554.465 lei, cu un profit de 2.616.361 lei.
 

Motivarea deciziei

 
Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Tribunalului Constanța - Secția de contencios administrativ și fiscal sub nr. XXXXXX din data de 20.05.2021, reclamanții au formulat cerere de suspendare a executării autorizației de construire, in temeiul art 14 din Legea nr. 554/2004 a contenciosului administrativ, solicitând suspendarea, în condițiile art .14 din Legea nr. 554/2004, a executării Autorizației de construire nr. 795/24.05.2019, prin care a fost autorizată edificarea unui imobil S+P+4E+E tehnic retras pe terenul situat in Constanta și obligarea paraților la plata cheltuielilor de judecată.
 
În motivarea cererii, reclamanții au arătat că dețin în proprietate apartamente în imobilul - și în imediata vecinătate a blocului, foarte recent s-au demarat lucrări de construcție la fundația unui imobil despre care s-a aflat că va avea configurația de S+P +4E+Etaj Tehnic retras, iar lucrările se desfășoară în baza Autorizației de Construire nr. 795/24.05.2019 (AC 795).
 
Lucrările demarate de către constructor s-au extins pana la fundația blocului acestora, intrând practic pe teren (blocul fiind la o distanță de 60 cm fata de hotar), fără ca proprietarii să-și fi dat acordul în acest sens, astfel, în urma lucrărilor de săpătura efectuate pana pe lotul de teren, s-a deteriorat izolația fundației blocului și a fost distrusă instalația de împământare, au apărut crăpaturi în tencuiala exterioara și un gol sub trotuarul de garda. Pentru a nu se prăbuși trotuarul de garda rămas fara sprijin, muncitorii de pe șantier au amplasat, ca o soluție improvizată, cativa popi metalici.
 
Au arătat că trotuarul de gardă de la baza imobilului înspre lotul pe care se construiește este parțial prăbușit, apa s-a infiltrat la fundația blocului fără să fi fost îndepărtată, iar muncitorii au umplut rapid cu pamant golul excavat, tocmai pentru a încerca acoperirea neregulilor produse prin săpătura pana la baza fundației, pentru edificarea imobilului, s-a excavat intrând pe terenul reclamanților, iar zidul de beton se execută chiar pe limita de proprietate, împrejurare ce nu poate fi acceptată prin raportare la nicio reglementare urbanistică sau de natura civila.
 
Au precizat că în temeiul dispozițiilor art. 7 din Legea nr. 554/2004, la data de 06.05.2021 a formulat si plângerea prealabilă solicitând revocarea Autorizației de Construire nr. 795/2019 si a Certificatului de Urbanism care a stat la baza emiterii autorizației și desi Autorizația nr. 795/2019 fusese emisă în favoarea societății menționate mai sus, s-a schimbat investitorul, preluând terenul și calitatea de beneficiar al Autorizației de construire.
 
Au arătat că sunt întrunite condițiile cerute de dispozițiile art. 14 din Legea nr. 554/2004, in sensul ca s-a formulat plângere prealabila împotriva Autorizației de Construire, exista motive de nelegalitate care se circumscriu noțiunii de caz bine justificat, iar măsura este necesara pentru a preveni o paguba verosimila si imposibil de înlăturat pentru persoane fizice cum sunt reclamanții.
 
Cu privire la existenta cazului bine justificat în sensul Legii nr. 554/2004, au indicat elemente de nelegalitate ale AC care, prin caracterul grav si aparent, sunt de natura sa ridice îndoieli serioase si semnificative asupra legalității actului administrativ, îndoieli suficiente pentru a se dispune suspendarea executării AC.
 
În cazul de față, dubiul semnificativ asupra legalității actului administrativ rezultă cu pregnanță din analiza conținutului PUZ Palazu Mare III și vizează tocmai încălcarea prescripțiilor urbanistice stabilite prin aceasta documentație de urbanism, care se impune cu forța juridica de reglementare superioară, motivul de nelegalitate vizând încalcarea prevederilor PUZ Palazu Mare III, aprobat prin HCL 121/2011 și detaliat prin HCL 258/2017, în ceea ce privește distanta obligatorie a construcției propuse față de limitele parcelei înspre proprietatea reclamanților și se prevede expres că retragerile sunt față de hotar ("limitele parcelelor"), nu față de eventualele construcții vecine.
 
Au arătat că terenul pe care se dorește edificarea construcției are un front de 26,65 ml ceea ce, potrivit PUZ Palazu Mare III, impune construirea în regim izolat, împrejurare ce atrage consecințe cu privire la respectarea de către clădirea propusa a anumitor distante fata de limitele laterale si posterioare, iar în raport de dispozițiile PUZ Palazu Mare III, clădirea propusă trebuia să fie amplasată față de limita posterioara către lotul reclamanților la o distanta de cel puțin VI din Înaltimea măsurata la cornișă, dar nu mai puțin de 5 m - art 6.4 din PUZ Palazu Mare III, or, în documentația aferenta autorizației - partea scrisă, memoriu justificativ, se precizează faptul că, formal, clădirea propusă s-ar afla la 0,66 m față de limita posterioară înspre lotul reclamanților, amplasament ce atrage încalcarea gravă a dispozițiilor art 6.4 din PUZ Palazu Mare III.
 
Au arătat că parapetul din beton armat care se construiește in acest moment se afla practic pe limita de proprietate a lotului învecinat inspre terenul reclamanților, ceea ce înseamnă că nu se respectă nici măcar distanta de 0,66 m și prin Adresa nr. R174251/23.11.2018, Direcția de Urbanism a pus în vedere investitorului de la acel moment completarea documentației pentru emiterea autorizației, în sensul depunerii unei serii de documente, printre care și acordul notarial al vecinilor de la Sud (deci acordul proprietarilor din blocul reclamanților) întrucat exista piloți de incinta (construcții) prevăzuți a fi realizați la 25 cm de limita de proprietate.
 
A arătat că acordul notarial al vecinilor solicitat în conformitate cu dispozițiile art. 612 Cod Civil, ale Legii nr. 50/1991 și impus și prin Adresa Direcției de Urbanism trebuia să fie obținut de la o mare parte dintre reclamanți.
 
Având în vedere faptul că nu a fost depus niciun acord notarial în condițiile în care, potrivit documentației tehnice erau prevăzuți piloți de incinta la numai 25 cm fata de limita de proprietate înspre terenul reclamanților, emiterea autorizației s-a realizat în condiții de maximă nelegalitate, cu încălcarea drepturilor reclamanților, iar lucrările de săpătura efectuate la baza blocului reclamanților au afectat structura de rezistență, au afectat viabilitatea fundației si au dus deja la distrugerea unei parti din trotuarul de garda proprietatea noastră, precum și Ia alte deteriorări semnificative, cum ar fi crăpaturi în tencuială, pierderea instalației de impamântare.
 

Ce spune pârâtul      

  
Pârâtul, legal citat, a formulat și a depus întâmpinare, prin care a solicitat instanței respingerea ca neîntemeiată a cererii de suspendare a Autorizației de construire nr. 795/24.05.2019.
 
În motivare, se arată că, cererea de suspendare este neîntemeiată, nefiind îndeplinite niciuna din condițiile legale prevăzute de art.14 Lege 554/2004, precizând că nu s-a făcut dovada îndeplinirii cumulative a condițiilor legale prevăzute de art.14 din Legea nr.554/2004, respectiv, a) cazul bine justificat și b) existența unei pagube iminente.
 
S-a arătat că nu se poate concepe analiza celor două condiții ce trebuie îndeplinite în mod cumulativ, decât împreună, deoarece nu se poate discuta despre un caz bine justificat dacă nu se învederează în același timp iminența producerii unei pagube semnificative.
 
În ceea ce privește îndoiala asupra prezumției de legalitate a actului administrativ s-a arătat că potrivit proiectului de rezistență întocmit de Metropolis Construct SRL, cele două fundații ale imobilelor au distanța de minim 125 cm, respectiv imobilul obiect al AC 795/2019 este retras la cel puțin 60 cm față de limita de proprietate, nefiind necesar acordul vecinului conform dispozițiilor art.612 Cod civil.
 
A arătat pârâta că susținerile reclamanților sunt contrazise de situația de fapt și de drept ce rezultă din actul administrativ. Mai mult, din actele de proprietate ale reclamanților rezultă că la momentul achiziției apartamentelor proprietatea fiecăruia dintre aceștia, au declarat că își exprimă acordul cu privire la edificarea unui imobil celui ce face obiectul AC 795, clădire ce se va edifica pe hotarul dintre aceste proprietăți, lipit de gardul proprietății reclamanților (conform contractelor de vânzare-cumpărare, aceste prevederi sunt însoțite de declarații autentificate Ia notar). Adică, au fost de acord cu construcția pe limita de hotar în partea dreaptă, dar contestă edificarea blocului ce face obiectul AC 795/2019 pe partea stângă, deși în situația acestuia se respectă distanța de 60 cm față de limita de proprietate.
 
În ceea ce privește critica invocată de către reclamanți referitoare la lipsa acordului lor pentru edificarea construcției ce face obiectul AC 795/2019, s-a arătat că acest acord nu era necesar întrucât beneficiarul AC a modificat proiectul prin retragerea la 60 cm, conform art.612 Cod civil, în cauză, nu se justifică niciuna din afirmațiile aduse cu titlu de critici de nelegalitate a actului administrativ de către reclamanți.
 
Cu privire la existența pagubei iminente, a arătat pârâtul că urmează a fi avute în vedere că prejudiciul invocat de reclamanți se raportează la modalitatea în care au fost demarate lucrările de construire (de punerea în aplicare a actului administrativ AC), ori aceste împrejurări nu afectează caracterul de legalitate al actului administrativ a cărui suspendare se solicită. Modalitatea de executare a lucrărilor de construcție a imobilului, dacă încalcă condițiile reglementate prin AC, nu este o dovada a nelegalității AC, ci ține de modalitatea în care constructorul gestionează lucrările în șantier.
 
Pârâta a solicitat anularea cererii pentru nerespectarea dispozițiilor art. 194 lit. a din NCPC. cererea necuprinzand numărul de inmatriculare in registrul comerțului, precum si numele reprezentantului legal al societății – excepție în soluționarea căreia nu s-a mai insistat la termenul de judecată din data de 22.06.2021, și raportat la inexistenta unei acțiuni in anularea actelor administrative a căror suspendare se solicita, cererea de suspendare este inadmisibilă, fiind prematur introdusă, a solicitat admiterea excepției lipsei calității procesuale active a reclamanților evidențiați in preambulul prezentei întâmpinări, in considerarea dispozițiilor art. 12 alin. (1) si (2) din Legea nr. 50/1991, admiterea excepției lipsei de interes in formularea prezentei cereri, raportat la finalizarea fazei de lucrări cu privire la care reclamanții justifica cererea, și în consecință, respingerea acțiunii ca inadmisibilă.
Instanța a decis, în cele din urmă, suspendarea executării lucrărilor în baza autorizației de construcție.
 

  Despre Nicu Babu și firmele sale

 
Numele lui Nicu Babu este cunoscut în mediul de afaceri constănțean. El este asociat unic și administrator la Astoria Residence SRL. La Tulcea, deține cu 50% și este administrator la Fish Tour Delta SRL. Tot cu 50% și administrator este și în firma Graficons SRL. Lavdor Perla Mării SRL este o firmă unde deține 67%, fiind și administrator. Mai este asociat cu 90% la Nicolaos SRL.
 
La Fish Tour Delta este asociat alături de Adrian Strechie, iar administrator sunt cei doi și Alexa Iulian Diaconu. Administratorul Alexa Iulian Diaconu este administrator și la Fish Tour Mila 23 SRL și la Cafea Unic SRL, cât și asociat în Silex Clasic SRL.
 
Graficons SRL are 136 de contracte publice încheiate. Este asociat în firmă cu Gheorghe Goga, amândoi având funcția de administrator. Gheorghe Goga este asociat la El Sanitas 2000 SRL și la Electro Sanitas SRL, unde are și rol de administrator. Mai este asociat și administrator în altă firmă a lui Nicu Babu – Nicolaos SRL.
 
În Lavdor Perla Mării SRL, este asociat alături de Capital Gate Residence SRL. Nicu Babu și Gabriel Banu sunt administratorii firmei. Pe Gabriel Banu îl mai găsim în firmele Logistik Top Rent SRL, Lukactiv Concept SRL, Total Construct Logistik SRL, Capital Gate Residence SRL, Activ Logistik Concept SRL, Caurdwell Metal Group SRL, Inside Smart Project SRL, Logistik Total Rental SRL, Arun Consulting SRL și Arun Contabilitate Consultanță SRL.
 
A mai fost asociat la Niba Cons SRL și Clatul SA, ambele fiind radiate. A mai fost finanțator al echipei Săgeata Năvodari.